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[原创] 请教各位大神法院拍卖的房子能买吗?
事情是这样的,前阵子英德好朋友通过法院低价竞拍一台车况很不错的二手车,接着我在浏览淘宝司法拍卖无意间看到位于梅花路38号富丰邨一所90多平方三房一厅的房子拍卖,因为是流拍二次竞拍价格很是心动,查了周边地理位置和交通等等,忍不住交了押金报名了!回归话题重点,请教各位法院拍卖的房子能买吗?位于富丰邨房子怎样?听说竞拍后法院是强制过户的,不知道是真是假。。。。

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QQ截图20210401211146.jpg (90.7 KB)

2021-4-1 21:12

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我看了下 不建议购买本次拍卖的房屋已办理房屋产权证,经本院函询英德市自然资源局回复如下:该房屋坐落的土地性质为划拨,根据我市2019年1月23日印发的英府办函[2019]19号《英德市人民政府办公室关于印发英德市不动产统一登记有关历史问题的处理意见的通知》,需要补交土地出让金。根据英府办函[2019]19号《英德市人民政府办公室关于印发英德市不动产统一登记有关历史问题的处理意见的通知》,处理意见第二条、第(一)款规定,已办房产证、无土地证的房屋问题,按以下方式处理:房屋业主办理不动产转让、处置等涉及需补交土地出让金的,由市国土资源局按照所在级别基准地价的100%核定办理。即应缴纳的土地出让金=房地产权记载的建筑面积×所在级别基准楼面地价×100%

英德市英城镇梅花路38号富丰C201套房的房产产权证号:C0657616建筑面积:91.14平方米,用途:住宅】。
起拍价:208000元,保证金:40000元,增价幅度:1000元。


房产暂无发现相关人员占用,并拖欠物业管理费等(拖欠日期起止:20201月起至今,每月70元),拖欠的一切费用均由买受人自行承担

补地价大概1050*91=95550
208000/91=2285.71
卖方税费需要买家缴纳 合起来 3400一个方二手楼
这个价格我宁愿去清远清城区买 2900一个方的法拍二手房很多


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英德楼面地价2020年4.jpg (123.43 KB)

2021-4-2 03:59

英德楼面地价2020年4.jpg

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文明发言,共建文明。
在**也不会包爽的年代,法拍房全款结清的房子也不一定是你的。
正要打算购买法拍房的 你可以过来看一下这个视频。
所谓法拍房就是指遭到法院强制执行拍卖的房屋。
在2017年全国法拍房只有九千套。
2018年约2万套,2019年达到50万套,
2020年末达到134万套。
截至3月中旬,
仅仅阿里拍卖网显示数量已经高达一百四十多万套。
就代表着法排房紧追潮流,逐渐兴旺,
除了少部分真正还不起房贷的购房者之外,绝大多数购房者都不会选择断供。
或许面临着月供的压力,但是会省吃俭用,咬 咬牙就挺过去。
真正选择断供的往往是投资炒房客。
现在的法院都越来越正规了,但是普通人还是不要买法派房。
你知道这东西有多坑吗?虽然他标价很低,而且又是法院交付的。
怎么好像比中介还靠谱,但是你要清楚中介的交付是属于交易型交付,
所有的约定都可以通过合同来约束。
而法拍房的交付叫做裁定交付,法院只能保障你拥有这套房子的所有权,
一旦交易中出现任何问题,法院是没有义务更没有能力帮你解决。
比如这套房子是出租状态,或者是房里住了一个年满七十周岁的老人。
遇到这个情况,即使房子是你的,你也住不进去,而且没有任何解决的方案。
你还要清楚法拍房的税费是由买方承担。
如果这套房子原值很低,那么它的增值税绝对会让你怀疑人生。而且很多法拍房都欠了多年的物业费。
这些都是由新业主来承担。
另外一套房子有两个证,一个是土地证,一个是房产证,
这两个证都可以单独来抵押,很多人都只查询了房产证抵押的情况,
而且忘记了查询土地证的抵押情况。
比市场价还要便宜30%的法拍房,天底下不会掉下馅饼,如果便宜了30%以上 被执行人有可能叫亲属朋友等抬价,大不了就自己的人买走。因为房款全部是抵扣债款后 多余的钱给回被执行人的


一般想买法拍房的是哪些人呢
第一种是主动想买的
觉得法拍房价格便宜
起拍价一般比市场要便宜三成以上
竞争相对来说没有那么激烈
买来自己住更加划算
或者说转手 有利可图
第二种就是被动购买了
在一些限购的城市
由于购房名额已经被限购锁死了
没有办法从当地购买普通住宅
那么很多地区法拍房不限购
孩子马上就要上学了
买来当作学区房
或者是说利用信息差 投资赚差价
很多人买房之前呢
只是去小区周围转了一圈
嗯 位置不错
价格也低
于是呢
心里就默默种下了非它不买的念头
法拍房是否真的像看起来那么美好呢
打个比方
买法拍房就像开盲盒
盲盒是什么大家知道吧
就像这种小玩意
一样的包装
但是里边的玩偶是不一样的
开出哪款是哪款
还有一些隐藏款
放置的数量很少
一般呢
比其他的更加好看
开出这种你就赚大了
拿去二手平台售卖这种限量款的价格
往往是普通款的几十倍
原价几十块钱一个的
甚至可以炒到上千块钱
玩盲盒的乐趣就在于探索未知所带来的失望或是惊喜
而法拍房更加刺激 带来的不是惊喜就是惊吓
首先
法拍房的身世大多比较复杂
背后的麻烦可能千头万绪
既然房子被拍卖了
那么原房主肯定是遇到了很大的问题
创业失败资不抵债的
赌博输光家产的、刑事案件被司法没收的
替别人担保被坑了的等等
各种各样五花八门
但凡有点办法
也不至于说房子被拍卖
在走投无路之前
原房主可能做过很多的尝试
比如说同一套房子做过多次抵押
借过民间高利贷、涉黑资金
在银行的抵押记录是可以查的
但是民间的这些抵押记录
你是查不到的
等你收房以后 天天有带着大金链子的大哥找上门
甚至往你家的墙上写红字、泼油漆
有些甚至直接撬你家的门
把锁给换了
家门进不去了
你受得了吗
买法拍房真的是什么事都有可能遇到
大多数的房子是没有办法提前看房的
有的是法院也没有钥匙
有的是原房主不配合
就像古时候娶亲 掀起盖头之前
你根本不知道新娘子长什么样
刺不刺激
广西曾经有个案例
收房的时候发现家里少了一堵墙
原来是跟隔壁打通了
为了防止讨债人上门追债
这还算好的
有些等去收房了
发现房子里是有人住的
被执行人只有这一套房子 拒不搬迁
甚至有的给你搞一对80多岁的老人放里边
恭喜你中奖了
这种情况连法院也没办法去执行清场
很多拍卖公告里
明确写了“法院不负责清场和交付”
就是这项工作
你需要自己来做
我问你有这个时间和精力吗
被执行人的心里大多是有怨气的
就不想把房子给你
有的直接叫嚣:“谁买我的房子,我跟谁玩命”
“有本事拍我的房子,就有本事把我请走”
你想好办法怎么来对付这种人了吗
即便是法院承诺负责腾房 也是困难重重
搜一下相关的新闻
拍卖结束两三年过去了
房子依旧没有拿到手的不在少数
那时候真的就欲哭无泪了
还有一些公示的时候是精装房
自己也是按照精装房的标准去竞价的
验房的当天傻眼了
家里面的家具全被搬空了
甚至连马桶
暖气片都被拆走了
室内的墙也砸了 一片狼藉
这种例子不在少数
法院可能跟你说
这是不是恶意破坏不好界定
或者说直接让你去报警处理
原房主坚持说
你买的是房子
其他东西是我们的
这种情况呢
又要三方扯皮
费心费力
法拍房还有可能存在恶意租约
因为物权法规定买卖不破租赁
原房主为了阻止房子被交易
还有可能签一份长期的租赁协议
比如说100块钱一个月
租期20年
甚至专门给你找老弱病残
这种情况确实就比较难办
这样反反复复来上个一两年
一般人是承受不住的
心态早就崩了 便宜可能没捡着
麻烦惹了一大堆
第二 法拍房的隐形交易成本 可能比你想象的要高
主要体现在两部分
之前欠的水电
物业
煤气费和各种税费
90%的法拍房都是税费全付
这也就意味着你要承担上下家所有的税费
在之前
原房东或许做好了房屋被拍卖的准备
所以呢
可能有很长一段时间欠费了
数额也不低
税费方面就更是五花八门了
原房东如果还没有从地产公司过户
需要二次过户才能到买家名下
每次的过户都需要支付相关的税费
一旦涉及到多次过户
需要缴纳的税费计算复杂
而且缴纳的额度也一般都很高
如果房子之前有“非夫妻直系亲属之间的赠与或者继承”
过户涉及的税费种类还是契税
增值税以及附加税
个税
但是要缴纳20%的个税
一些经济适用房或者老公房
就是原来有单位分配给职工的房子
登记的价格很低和成交价之间相差很大
土地增值税会很贵
一般要达到差额的50%以上
产权属于公司的房子
最多要缴纳60%的差额税
如果一个公司早年100万买了套房子
你600万拍到手了
那么需要缴纳最高60%的差额税
也就是300万
这可是房子成交价的一半了
最终付出的成本可能比那些普通住宅还要高
第三
操作中存在着放款的风险
法拍房一般要求十个工作日之内交齐尾款
否则法院有权收回重新拍卖
实际操作的过程中法拍房的贷款并不一定非常好办
有些银行会附加一些条件
比如说首付比例提高到一半
还有一些房子呢
不能够做贷款
只能全款买
一旦被收回 竞拍的保证金没收
一般保证金是在起拍价的5%~20%
并不是一个小数目
第四
如果冲着学区房来购买的
要注意原房东的户口是否迁出
虽然在18年开始执行新的政策
卖房后若不肯迁出户口
买房人可以申请将其迁出到公户
但是有些地区规定
没有户口的需要买房满五年、六年之后才能享受学区
那时候孩子上学是否还来得及呢
第五 法拍房的办证道路困难重重
过程中很多时候需要看法院的配合程度
要提前预约法官
要知道 法官不是围着你自己转的
人家还有很多工作要做
很难每次都及时配合到你
有些新房还要去售楼处提供资料或者老业主配合
你需要一次一次的往交易中心跑
一旦其中的一方经办人不配合
就会产生麻烦
多几根白头发是难免的
法拍房确实有一些不错的资源
也早就有了一条成熟的交易链
一些优质的房源在进入你的视野之前
很可能已经被别人挑过一手了
是有人专门吃这碗饭的
这行基本上都是有两把刷子的人才敢做
具体就不多讲了
不是所有的法拍房都有问题
但是总体来说
风险肯定是要高于住宅交易的
一般人如果没有做足功课
还真的不要去贪这种便宜
否则可能常年在为各种纠纷和手续奔波
应付不来 搞得筋疲力尽
自住被恶心到 投资被套牢
对于普通人来说
买法拍房毕竟都有一点赌的成分
买房子不是买菜
菜不好了大不了扔掉
最多损失个几十块钱
这可是少说上百万的 风险防控非常重要
一定要做收益回报确定的投资
不要存在侥幸心理
想着能捡到便宜
首先要考虑损失的后果
自己是否承担得起
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文明发言,共建文明。
买过两套法拍房的路过
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法拍房就是一个道德和良心的商人卖给你一套没有保障,手续不清,产权依然存在问题的房子
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现在凡是划拨地性质的楼房,要做抵押或者过户的都要先交土地出让金 ,好几万块钱哦
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有风险
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@DearMS曾 感谢大哥!!房子都了解清楚了,房子整体架构无问题,也不存在出租情况(门卫大叔原话),水电费去南方电网差了无欠费。
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法院拍卖的房子,任何纠纷都要自己处理,例如房子本身有瑕疵漏水,前房主租了出去,前房主欠的水电煤电话网络物业费等等。
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回复 4楼(铜牌) PID号:10171801 阿鼠哥 的帖子

  谢谢大哥,这我就放心了!
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我了解情况:托英德朋友去实地拍视频和打听过,门卫大叔说原户主一家人几年前搬回老家居住了,房子空着且没什么问题!!朋友给我建议,这房子买到不亏,靠近百花市场、富民市场买到后可以拿来出租,现在我最担心是无缘无故多了个竞拍的人,看来捡漏不止我一个
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6楼的哥们说的案例,有个在外省的朋友就是经历了这个,拍卖买了房子,里面有个老人住,老人撒泼打滚,法院不敢强制空房,报警没用,你敢强制这个老人搬走,他就说死给你看,万一老人因这个事死了,法院也会判你部分责任还得赔钱。
买了差不多10年,房子都没收回来。
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